С 1 октября 2026 года семейная ипотека в России претерпит значительные изменения, став более адресной. Теперь условия получения ипотеки под 6% будут зависеть от количества детей и региона проживания семьи. Об этом сообщил Василий Кутьин, директор по аналитике Инго Банка, к.э.н., в интервью KU66.Ru.
Для большинства регионов страны ставка 6% будет доступна только семьям, имеющим троих детей, при этом хотя бы один из них должен быть младше семи лет на момент заключения ипотечного договора. Для семей с четырьмя детьми ставка снижается до 4%, а если в семье пятеро и более детей — до 2%.
Однако в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, условия будут иными. В этом случае 6% ставка будет применяться к семьям с четырьмя детьми, тогда как для тех, у кого трое детей, ставка составит 8%. Для семей с одним или двумя детьми условия стали еще менее выгодными.
Важно отметить, что для строительства частного дома, его завершения или покупки земельного участка с последующим строительством жилья ставка останется на уровне 6% независимо от количества детей и региона проживания. Это говорит о том, что возможность получения ипотеки под 6% не исчезает полностью, но изменяется круг заёмщиков, которые могут рассчитывать на такую ставку.
Ранее доступные условия для семей с одним или двумя детьми теперь становятся менее привлекательными, что может сказаться на структуре спроса на жилье. В результате некоторые семьи могут выбрать более дешёвое жильё, увеличить первоначальный взнос или вообще отложить покупку.
На фоне этих изменений наблюдается рост цен на вторичное жильё, что объясняется не только изменениями в программе семейной ипотеки. Ключевым фактором является также общее оживление ипотечного рынка. Согласно данным Банка России, в августе объём выдачи ипотечных кредитов увеличился на 4,7% по сравнению с июлем и составил 380,6 млрд рублей. Несмотря на высокую рыночную ставку по ипотеке, которая составляет около 18%, средняя ставка по кредитам на готовое жильё снизилась с 12,8% в июле до 12,5% в августе.
Для вторичного рынка доступность готового жилья играет особую роль. Покупатели предпочитают квартиры, в которые можно заселиться сразу, без ожидания завершения строительства. На вторичном рынке также существует значительный объём предложения в различных ценовых категориях, что позволяет быстрее восстанавливать спрос именно в этом сегменте.
Согласно данным «Домклика» и Центра финансовой аналитики Сбербанка, в августе средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке России увеличилась на 1,3% за месяц, достигнув 130,1 тыс. рублей. За год цены на готовое жильё выросли на 11,4%, в то время как новостройки подорожали на 9,5%. Рост цен на вторичное жильё продолжается уже несколько месяцев подряд.
Существуют также и другие факторы, влияющие на рынок недвижимости. По данным ЦИАН, в третьем квартале 2026 года среднемесячные продажи на вторичном рынке крупных городов возросли на 18% по сравнению со вторым кварталом, в то время как объём предложения сократился на 10%. Это означает, что рынок сталкивается с восстановлением спроса на фоне уменьшения количества выставленных объектов, что предоставляет продавцам возможности для повышения цен, особенно на квартиры в хороших локациях.
Хотя изменения в программе семейной ипотеки могут оказать влияние на цены на вторичное жильё, утверждать, что вся вторичка будет быстро дорожать только из-за новых условий, было бы неправильно. Изменения, наоборот, могут ограничить доступ части семей к ставке 6%, что приведет к снижению спроса для некоторых групп покупателей. Рост цен на готовое жильё формируется под воздействием более широкого набора факторов, включая изменения в рыночной ипотеке, восстановление спроса, объём предложения и ожидания продавцов.
Кроме того, стоит учитывать различия между первичным и вторичным рынками. Новостройки в значительной степени поддерживаются льготными программами, тогда как вторичное жильё сильнее реагирует на изменения обычных рыночных ипотечных ставок. Поэтому, с улучшением условий рыночного кредитования, вторичное жильё может получить дополнительный спрос даже при ужесточении отдельных параметров льготных программ.
Таким образом, на рынке сейчас наблюдается неоднородная ситуация. Для семей с большим количеством детей условия ипотеки стали более выгодными, в то время как для некоторых семей они стали менее доступными. Спрос на вторичное жильё, тем не менее, продолжает восстанавливаться. В ближайшее время можно ожидать не единого тренда для всего рынка, а расслоения: ликвидные объекты вторичного жилья в востребованных городах и районах могут продолжать дорожать, тогда как переоценённые квартиры или объекты с низкой ликвидностью будут больше зависеть от платёжеспособности покупателей.